Acheter un Bien Immobilier au Portugal en Étant Étranger — Votre Guide Complet pour 2026

Ce qui a changé en octobre 2023

En vertu de la Loi 56/2023 (« Mais Habitação »), le gouvernement portugais a retiré l'achat de biens immobiliers et les transferts de capitaux de la liste des investissements éligibles au Golden Visa (officiellement désigné ARI — Autorisation de Résidence pour Investissement). Il s'agissait d'une décision politique délibérée visant à réduire l'impact de l'investissement étranger sur les prix du logement local, et non d'un signe que le programme prend fin.

Ce qui qualifie encore pour le Golden Visa en 2026

• Fonds d'investissement qualifiés : minimum 500 000 € dans un véhicule d'investissement collectif non immobilier enregistré auprès de la CMVM, avec au moins 60 % investi dans des entreprises portugaises
• Création d'emploi : création d'un minimum de 10 postes à temps plein au Portugal
• Recherche scientifique : contribution minimale de 500 000 € à des activités de recherche dans des institutions portugaises éligibles
• Don pour le patrimoine culturel : à partir de 250 000 €, en soutien à la production artistique ou à la préservation du patrimoine
• Capitalisation d'entreprise : minimum 500 000 € pour créer ou développer une entreprise portugaise avec création d'emploi

Cela en vaut-il encore la peine ?

Pour les investisseurs recherchant des droits de résidence dans l'UE, la mobilité dans l'espace Schengen, et une voie à long terme vers la citoyenneté portugaise, le Golden Visa reste actif et continue de recevoir des milliers de candidatures par an. Cependant, le chemin vers la citoyenneté s'est allongé avec la réforme de la loi sur la nationalité de 2026 — la plupart des demandeurs attendent désormais 10 ans (7 ans pour les citoyens de l'UE/CPLP), contre la référence antérieure de 5 ans qu'espéraient certains investisseurs.

Toute personne ou entreprise, de n'importe quel pays, peut acheter des biens résidentiels ou commerciaux à Porto et sur l'ensemble du territoire portugais. Le processus est identique à celui d'un citoyen portugais, avec deux étapes administratives supplémentaires pour les non-résidents : obtenir un numéro d'identification fiscale portugais (NIF) et, dans la plupart des cas, nommer un représentant fiscal.

Vous n'avez pas besoin d'être résident au Portugal, d'avoir un visa, ou d'avoir un lien préalable avec le pays pour y acheter un bien immobilier. La propriété elle-même ne confère ni résidence ni statut de visa — les deux questions sont totalement distinctes.

Qu'est-ce que le NIF ?

Le NIF (Numéro d'Identification Fiscale) est le numéro d'identification fiscale du Portugal. Il est obligatoire avant de signer tout contrat lié à l'immobilier, d'ouvrir un compte bancaire portugais, ou de payer tout impôt au Portugal.

Comment obtenir un NIF en tant que non-résident

• En personne dans un bureau des finances au Portugal, avec un passeport valide
• Via un consulat portugais dans votre pays de résidence
• À distance, via un avocat ou un mandataire autorisé à agir en votre nom avec une procuration

Représentant fiscal

Les résidents hors UE/EEE/Suisse sont légalement tenus de nommer un représentant fiscal basé au Portugal — une personne physique ou morale qui reçoit la correspondance officielle de l'administration fiscale (AT) en votre nom et garantit que vos déclarations restent conformes. Les résidents de l'UE/EEE/Suisse sont exemptés de cette obligation, bien que beaucoup choisissent quand même de nommer un représentant par commodité.

Conventions de double imposition

Le Portugal a des conventions de double imposition avec plus de 70 pays, dont les États-Unis, le Royaume-Uni, et tous les États membres de l'UE. Ces conventions permettent généralement de compenser l'impôt payé au Portugal avec l'impôt dû dans votre pays d'origine, évitant d'être imposé deux fois sur le même revenu — bien que le mécanisme exact dépende de la convention spécifique de votre pays et des règles nationales.

Une exception importante pour les résidents de l'UE/EEE

Suite à un arrêt de la Cour de Justice de l'Union Européenne de 2021, les résidents fiscaux de l'UE/EEE qui vendent un bien portugais peuvent choisir d'être imposés selon le régime des résidents (qui inclut l'exclusion de 50 %) si cela aboutit à une charge fiscale globale inférieure au taux fixe de 28 % applicable aux non-résidents.

Le régime NHR classique a fermé

Le régime original de Résident Non Habituel (NHR), qui pendant plus d'une décennie a offert aux nouveaux résidents fiscaux des taux réduits et de larges exonérations sur les revenus de source étrangère pendant 10 ans, a fermé aux nouveaux demandeurs le 31 mars 2025. Les personnes ayant obtenu le statut NHR avant cette date limite conservent leurs avantages pour la période initiale de 10 ans, se terminant généralement en 2033 ou 2034 pour la dernière génération de bénéficiaires.

IFICI — le régime qui l'a remplacé

Depuis 2024, le Portugal propose l'IFICI (Incitation Fiscale à la Recherche Scientifique et à l'Innovation), informellement connu comme le « NHR 2.0 ». Il offre un taux fixe de 20 % sur les revenus portugais qualifiés pendant jusqu'à 10 ans — mais il est beaucoup plus restrictif que le NHR original :

• Limité aux professionnels hautement qualifiés dans des domaines comme la recherche scientifique, la technologie, l'ingénierie, et les industries orientées vers l'innovation
• Ne couvre plus les retraités, les investisseurs en général, ou la plupart des travailleurs à distance et nomades numériques, sauf si leur profession est éligible
• N'offre plus le taux fixe de 10 % sur les pensions étrangères qui a rendu le NHR original populaire auprès des retraités

Ce que cela signifie pour les investisseurs immobiliers

Si votre principal intérêt au Portugal est l'investissement immobilier plutôt que de s'y installer en tant que professionnel qualifié, vous devez planifier en vous basant sur les taux fiscaux portugais standard (ou les taux pour non-résidents ci-dessus, si vous restez fiscalement résident d'un autre pays) plutôt que de supposer un accès à un régime spécial. Posséder un bien portugais ne confère, en soi, aucun statut fiscal.

1. Recherche et budget : définissez votre budget total (prix d'achat plus 6 à 10 % en taxes et frais), zone, et critères.
2. Obtenez votre NIF avant de faire une offre formelle — la plupart des agences et notaires l'exigent dès le départ.
3. Due diligence : nous vérifions la Certidão Permanente (extrait du registre foncier), la Caderneta Predial (fiche cadastrale), le permis d'utilisation, et l'état de la copropriété avant tout engagement.
4. CPCV (contrat préliminaire) : signé avec un acompte de 10 à 20 % du prix, fixant le prix d'achat et la date de finalisation.
5. Approbation du crédit immobilier (le cas échéant) : les non-résidents peuvent obtenir un crédit immobilier portugais, généralement avec des ratios prêt/valeur plus bas (60–70 %) que les résidents.
6. Paiement de l'IMT et du droit de timbre avant la signature de l'acte, dans un bureau des finances ou en ligne.
7. Acte de vente : signé devant notaire ou dans un guichet Casa Pronta. Le paiement final et le transfert de propriété ont lieu à ce moment.
8. Mise à jour du registre foncier : le bien est enregistré à votre nom auprès de la Conservatória do Registo Predial.