Estado do Golden Visa em 2026
O facto mais importante para quem pesquisa investimento imobiliário em Portugal: comprar um imóvel já não dá acesso ao Golden Visa. Esta mudança ocorreu em outubro de 2023, e a regra mantém-se inalterada em 2026.
O que mudou em outubro de 2023
Ao abrigo da Lei 56/2023 ("Mais Habitação"), o governo português removeu a compra de imóveis e as transferências de capital da lista de investimentos elegíveis para o Golden Visa (oficialmente designado ARI — Autorização de Residência para Investimento). Esta foi uma decisão política deliberada destinada a reduzir o impacto do investimento estrangeiro nos preços da habitação local, não um sinal de que o programa está a terminar.
O que ainda qualifica para o Golden Visa em 2026
- Fundos de investimento qualificados: mínimo de 500.000€ num veículo de investimento colectivo não imobiliário registado na CMVM, com pelo menos 60% investido em empresas portuguesas
- Criação de emprego: criação de um mínimo de 10 postos de trabalho a tempo inteiro em Portugal
- Investigação científica: contribuição mínima de 500.000€ para actividades de investigação em instituições portuguesas elegíveis
- Donativo para património cultural: a partir de 250.000€, apoiando produção artística ou preservação patrimonial
- Capitalização empresarial: mínimo de 500.000€ para constituir ou expandir uma empresa portuguesa com criação de emprego
Continua a valer a pena?
Para investidores que procuram direitos de residência na UE, mobilidade no Espaço Schengen, e um caminho de longo prazo para a cidadania portuguesa, o Golden Visa permanece activo e continua a receber milhares de candidaturas por ano. No entanto, o caminho para a cidadania foi alargado com a reforma da Lei da Nacionalidade de 2026 — a maioria dos requerentes aguarda agora 10 anos (7 anos para cidadãos da UE/CPLP), face à referência anterior de 5 anos que alguns investidores esperavam.
Estrangeiros Podem Comprar Livremente?
Sim — sem excepção. Portugal não impõe restrições à propriedade estrangeira de imóveis, independentemente da nacionalidade, estatuto de residência, ou pertença à UE.
Qualquer pessoa ou empresa, de qualquer país, pode comprar imóveis residenciais ou comerciais no Porto e em todo o território português. O processo é idêntico ao de um cidadão português, com dois passos administrativos adicionais para não residentes: obter um número de identificação fiscal português (NIF) e, na maioria dos casos, nomear um representante fiscal.
Não precisa de ser residente em Portugal, ter um visto, ou ter qualquer ligação prévia ao país para comprar um imóvel aqui. A propriedade em si não confere residência ou qualquer estatuto de visto — as duas questões são totalmente separadas.
NIF & Representante Fiscal
Estes dois requisitos são a única verdadeira porta de entrada administrativa para compradores estrangeiros — e ambos são simples de tratar, muitas vezes remotamente.
O que é o NIF?
O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o número de identificação fiscal de Portugal. É obrigatório antes de assinar qualquer contrato relacionado com imóveis, abrir uma conta bancária portuguesa, ou pagar qualquer imposto em Portugal.
Como obter um NIF sendo não residente
- Pessoalmente numa repartição de Finanças em Portugal, com passaporte válido
- Através de um consulado português no seu país de residência
- Remotamente, através de um advogado ou representante autorizado a agir em seu nome com procuração
Representante fiscal
Residentes fora da UE/EEE/Suíça são legalmente obrigados a nomear um representante fiscal com sede em Portugal — uma pessoa singular ou colectiva que recebe correspondência oficial da Autoridade Tributária (AT) em seu nome e garante que as suas declarações permanecem em conformidade. Residentes da UE/EEE/Suíça estão isentos desta obrigação, embora muitos optem ainda assim por nomear um representante por conveniência.
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Tributação de Não Residentes
Os não residentes são tributados de forma diferente dos residentes fiscais portugueses sobre rendimentos relacionados com imóveis — geralmente a uma taxa fixa, sem acesso à escala progressiva ou a certas exclusões disponíveis para residentes.
| Imposto | Taxa para não residentes | Notas |
|---|---|---|
| Rendimento de arrendamento (IRS) | 28% fixo | Sobre rendimento líquido; sem escala progressiva |
| Mais-valias na venda | 28% fixo sobre a totalidade | Sem a exclusão de 50% disponível para residentes |
| IMT (imposto de compra) | 0% – 8% | Mesma escala que para residentes, segundo preço e finalidade |
| Imposto do Selo | 0,8% | Mesma taxa que para residentes |
| IMI (imposto anual) | 0,3% – 0,45% | Mesma taxa municipal que para residentes |
Convenções de Dupla Tributação
Portugal tem Acordos de Dupla Tributação com mais de 70 países, incluindo os Estados Unidos, o Reino Unido, e todos os estados-membros da UE. Estas convenções permitem geralmente compensar o imposto pago em Portugal com o imposto devido no seu país de origem, evitando ser tributado duas vezes sobre o mesmo rendimento — embora o mecanismo exacto dependa da convenção específica do seu país e das regras domésticas.
Uma exceção importante para residentes da UE/EEE
Na sequência de um acórdão do Tribunal de Justiça da União Europeia de 2021, residentes fiscais da UE/EEE que vendam imóveis portugueses podem optar por ser tributados ao abrigo do regime de residentes (que inclui a exclusão de 50%) se isso resultar numa carga fiscal global inferior à taxa fixa de 28% aplicável a não residentes.
Regime Fiscal NHR / IFICI
Se está a pesquisar o famoso "imposto de 10% sobre pensões" ou estatuto "NHR" de Portugal, é importante saber que este regime, na sua forma original, já não existe para novos requerentes.
O regime NHR clássico encerrou
O regime original de Residente Não Habitual (NHR), que durante mais de uma década ofereceu a novos residentes fiscais taxas reduzidas e amplas isenções sobre rendimentos de fonte estrangeira durante 10 anos, encerrou para novos requerentes a 31 de março de 2025. Quem garantiu o estatuto NHR antes desse corte mantém os seus benefícios pelo período original de 10 anos, terminando tipicamente em 2033 ou 2034 para a última geração de beneficiários.
IFICI — o regime que o substituiu
Desde 2024, Portugal oferece o IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), informalmente conhecido como "NHR 2.0". Oferece uma taxa fixa de 20% sobre rendimentos portugueses qualificados durante até 10 anos — mas é muito mais restritivo do que o NHR original:
- Limitado a profissionais altamente qualificados em áreas como investigação científica, tecnologia, engenharia, e indústrias orientadas para a inovação
- Já não abrange reformados, investidores em geral, ou a maioria dos trabalhadores remotos e nómadas digitais, salvo se a sua profissão qualificar
- Já não oferece a taxa fixa de 10% sobre pensões estrangeiras que tornou o NHR original popular entre reformados
O que isto significa para investidores imobiliários
Se o seu principal interesse em Portugal é o investimento imobiliário em vez de se mudar como profissional qualificado, deve planear com base nas taxas fiscais portuguesas padrão (ou nas taxas para não residentes acima, se permanecer fiscalmente residente noutro país) em vez de assumir acesso a um regime especial. Possuir um imóvel português não confere, por si só, qualquer estatuto fiscal.
Processo de Compra Passo a Passo
O processo é o mesmo, seja português ou estrangeiro — as etapas abaixo demoram tipicamente 6 a 10 semanas, desde a proposta até à conclusão.
- Pesquisa e orçamento: defina o seu orçamento total (preço de compra mais 6 a 10% em impostos e custos), zona, e critérios.
- Obtenha o seu NIF antes de fazer qualquer proposta formal — a maioria das agências e notários exige-o desde início.
- Due diligence: verificamos a Certidão Permanente, a Caderneta Predial, a licença de utilização, e o estado do condomínio antes de qualquer compromisso.
- CPCV (contrato-promessa): assinado com um sinal de 10–20% do preço, fixando o preço de compra e a data de conclusão.
- Aprovação de crédito habitação (se aplicável): não residentes podem obter crédito habitação português, tipicamente com rácios loan-to-value mais baixos (60–70%) do que residentes.
- Pagamento de IMT e Imposto do Selo antes da escritura, numa repartição de Finanças ou online.
- Escritura: assinada perante notário ou num balcão Casa Pronta. O pagamento final e a transferência de propriedade ocorrem aqui.
- Actualização do registo predial: o imóvel é registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial.
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