Secção 1

Compra de Imóveis

Comprar uma casa em Portugal implica um processo com várias etapas legais e documentais. Conhecer este processo evita surpresas e protege o seu investimento.

01

Pesquisa e Orçamento

Defina orçamento total (preço + 6 a 10% de custos), zona, tipologia e critérios. Visite vários imóveis e compare.

02

Due Diligence

Verifique Certidão Permanente (ônus, hipotecas), Caderneta Predial, Licença de Utilização e estado do condomínio antes de qualquer compromisso.

03

CPCV

Contrato-Promessa com pagamento de sinal (10-20%). Define preço, data de escritura e condições. Vincula juridicamente ambas as partes.

04

Crédito Habitacão

Se necessário, peça aprovação bancária antes da CPCV. O banco realiza avaliação do imóvel. Aprovação demora 2 a 6 semanas.

05

Pagamento IMT e IS

Pagar IMT e Imposto do Selo nas Finanças antes da escritura. Guardar comprovativo — é exigido pelo notário.

06

Escritura

Realizada num cartório notarial ou balcão Casa Pronta. Assinatura de ambas as partes, pagamento do preço e transferência de propriedade.

07

Registo Predial

A aquisição é registada na Conservatória. Actualização da Caderneta Predial nas Finanças. Processo concluído.

O que Verificar Antes de Comprar

  • Certidão Permanente — verificar proprietário, ônus, hipotecas e penhoras
  • Caderneta Predial — confirmar área, afectação e dados fiscais
  • Licença de Utilização — válida e com a afectação correcta
  • Dívidas de condomínio — obter declaração do administrador
  • Certificado Energético — classes inferiores implicam custos mais elevados
  • Estado estrutural — humidades, instalações eléctricas e de água
  • Imóveis em ARU — verificar obrigações de reabilitação
  • Crédito habitacão — confirmar aprovação antes de assinar CPCV
💡
Dica: O custo total de aquisição excede habitualmente o preço de compra em 6% a 10%. Inclua no orçamento: IMT, Imposto do Selo, escritura, registo e avaliação bancária.
CustoQuem PagaValor
IMTComprador0% a 8%
Imposto do SeloComprador0,8%
Escritura (notário)Comprador€600 a €1.500
Registo PredialComprador€250 a €500
IS sobre créditoComprador0,6% do empréstimo

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Secção 2

Venda de Imóveis

Vender um imóvel em Portugal exige preparação documental, definição correcta de preço e cumprimento de obrigações legais.

  • Caderneta Predial actualizada (emitida há menos de 1 ano)
  • Certidão Permanente válida
  • Certificado Energético válido — obrigatório para publicar anúncios
  • Licença de Utilização
  • Ficha Técnica da Habitação (imóveis com licença posterior a 2004)
  • Declaração do Condomínio sem dívidas
  • Distrate de Hipoteca (se o imóvel tiver crédito)
  • Comprovativo de pagamento de IMI
  • Documentos de identificação (CC + NIF)
⚠
Atenção: O Certificado Energético é obrigatório para publicar anúncios de venda em portais online e agências. Sem ele, a publicidade do imóvel não é legalmente permitida.

Custos Suportados pelo Vendedor

  • Certificado Energético (€150 a €300, consoante a área)
  • Distrate de hipoteca (€200 a €500)
  • Comissão de mediação imobiliária (3% a 6% + IVA)
  • Imposto sobre mais-valias (IRS — ver secção 3)

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Secção 3

Mais-Valias Imobiliárias

A mais-valia é o ganho obtido na venda de um imóvel. Em Portugal este ganho é tributado em IRS, mas existem várias formas de reduzir ou eliminar este imposto.

Fórmula de Cálculo
Mais-Valia = Valor de Venda − (Valor de Compra × Coef. Desvalorização) − Despesas de Aquisição − Despesas de Venda − Obras de Valorização (últimos 12 anos)
O resultado é incluído em 50% no rendimento colectável do IRS (para residentes fiscais em Portugal)

Despesas Dedutíveis

  • IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição
  • Escritura e registo predial da compra
  • Obras de valorização com fatura nos últimos 12 anos
  • Comissão de mediação imobiliária na venda
  • Encargos com a escritura de venda

Isenção por Reinvestimento

  • O imóvel vendido era habitação própria permanente do vendedor
  • O valor de venda é reinvestido na compra de outra habitação própria permanente
  • O reinvestimento ocorre no prazo de 36 meses após a venda (ou 24 meses antes)
  • O imóvel adquirido está em Portugal ou no Espaço Económico Europeu
ℹ
Maiores de 65 anos: Podem reinvestir o valor de venda em PPR, fundos de pensões ou seguros de vida, obtendo isenção total ou parcial das mais-valias.

Simulador de Mais-Valias (estimativa indicativa)

Secção 4

Arrendamento — Senhorios

Arrendar um imóvel implica obrigações legais, fiscais e de registo. Um arrendamento bem estruturado protege o proprietário e permite beneficiar de reduções fiscais significativas.

  • Contrato de arrendamento escrito e assinado por ambas as partes
  • Registo do contrato nas Finanças (prazo: 30 dias)
  • Emissão de recibo electrónico mensal (e-arrendamento)
  • Certificado Energético válido entregue ao inquilino
  • Vistoria de entrada com relatório fotográfico
  • Inventário de equipamentos e estado do imóvel
  • Caução documentada e recebida formalmente
  • Verificar cláusulas do crédito habitacão (se aplicável)
Prazo do ContratoTaxa IRS (rendas)Redução
Inferior a 2 anos28%—
2 a menos de 5 anos26%-2 pp
5 a menos de 10 anos23%-5 pp
10 a menos de 20 anos14%-14 pp
20 ou mais anos10%-18 pp
Arrendamento Acessível (PPAA)5%-23 pp
💡
Vantagem fiscal: Um contrato de 20 anos paga apenas 10% de IRS sobre as rendas, contra 28% de um contrato curto. Numa renda de €1.000/mês, a poupança anual é de €2.160.
Secção 5

Arrendamento — Inquilinos

O inquílino tem direitos e deveres definidos pelo NRAU (Lei n.º 6/2006 e alterações posteriores). Conhecê-los protege a sua estabilidade habitacional.

📋

Documentos exigidos

Identificação (CC/BI), NIF, comprovativo de rendimentos (3 últimos recibos ou IRS), referências anteriores e comprovativo de morada.

🔒

Caução

Habitualmente 1 a 2 rendas. Deve ser formalizada por escrito. Devolvida no fim do contrato, deduzida de danos. Não existe limite legal máximo em Portugal.

🔄

Renovação

O contrato renova automaticamente no fim do prazo, salvo oposição por carta registada. O inquílino pode não renovar com pré-aviso de 30 a 120 dias.

🚪

Rescisão pelo inquílino

O inquílino pode rescindir com pré-aviso de 30 a 120 dias consoante o prazo do contrato. Nos primeiros 6 meses, o pré-aviso mínimo é sempre de 120 dias.

⚖

Direito de preferência

Em caso de venda do imóvel arrendado, o inquílino tem direito de preferência na compra, pelo mesmo preço. O senhorio deve notificar com 30 dias de antecedência.

💰

Dedução no IRS

As rendas pagas ao abrigo de contratos registados podem ser deduzidas no IRS do inquílino — até €502/ano, mais em zonas de pressão urbanística.

🚨
Cuidado: Exija sempre que o contrato seja registado nas Finanças. Sem registo, não pode deduzir rendas no IRS e o seu contrato tem menos proteção legal.
Secção 6

Documentos Obrigatórios

Tabela de documentos necessários consoante o tipo de transação. ✓ = obrigatório | — = não aplicável | ★ = condicional

DocumentoCompraVendaArrendamentoEscrituraOnde Obter
Caderneta Predial✓✓✓✓Portal Finanças / AT
Certidão Permanente✓✓★✓predial.oa.pt
Certificado Energético✓✓✓✓Perito cert. ADENE
Licença de Utilização✓✓★✓Câmara Municipal
Ficha Técnica de Habitação★★—★Vendedor (pós-2004)
Declaração do Condomínio✓✓—✓Administrador Cond.
Distrate de Hipoteca—★—★Banco do vendedor
Comprovativo IMT✓——✓AT / Portal Finanças
Contrato de Arrendamento——✓—Redigido pelas partes

★ = Condicional (depende das características do imóvel ou da transação)

Secção 7

Escritura e Registos

A escritura é o momento formal de transmissão da propriedade. Perceber o que acontece neste acto e os custos envolvidos evita surpresas.

O Que Acontece na Escritura

  • Leitura do documento pelo notário a ambas as partes
  • Confirmação da identidade de todos os intervenientes
  • Verificação dos documentos obrigatórios
  • Pagamento do preço (transferência bancária ou cheque visado)
  • Assinatura de todos os outorgantes

Serviço Casa Pronta

O balcão único "Casa Pronta" permite realizar a escritura, pagar impostos e registar a propriedade num único acto. Disponível em lojas de Registo Civil e alguns Cartórios Notariais. Mais ágil e habitualmente mais económico.

Pós-Escritura — O Que Fazer

  • Actualizar a Caderneta Predial nas Finanças
  • Verificar o registo predial actualizado
  • Transferir contratos de água, electricidade, gás e condomínio
  • Comunicar alteração de morada nas entidades relevantes
Secção 8

Impostos Imobiliários

Portugal tem um sistema fiscal imobiliário com vários impostos. Conhecê-los permite planear a aquisição, detenção e venda de imóveis de forma fiscalmente eficiente.

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

Valor de AquisiçãoTaxaTipo
Até €97.0640%Hab. Própria Permanente
€97.064 a €132.7742%Hab. Própria Permanente
€132.774 a €181.0345%Hab. Própria Permanente
€181.034 a €264.5747%Hab. Própria Permanente
€264.574 a €574.3238%Hab. Própria Permanente
Acima de €574.3236% (taxa única)Hab. Própria Permanente
Qualquer valor6,5%Hab. Secundária / Investimento
⚠
Os escalões do IMT são actualizados anualmente. Confirme sempre os valores em vigor no Portal das Finanças antes de efectuar o pagamento.

Imposto do Selo

Taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição (ou VPT, se superior). Em crédito habitacão: 0,6% sobre o capital do empréstimo (prazo ≥ 5 anos). Pago pelo comprador na escritura.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

Imposto anual pago pelos proprietários. Taxas fixadas pelos municípios: entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos; 0,8% para prédios rústicos. O Porto pratica habitualmente a taxa mínima (0,3%).

AIMI — Adicional ao IMI

Incide sobre o VPT global dos imóveis acima de €600.000: 0,7% até €1.000.000; 1% acima desse valor. Para pessoas colectivas: 0,4% sem mínimo isento.

IRS Predial — Tributação das Rendas

Rendimentos prediais declarados no Anexo F do IRS (Categoria F). Taxa autónoma base de 28%, com reduções para contratos de longa duração (ver Secção 4).

IRS sobre Mais-Valias

Para residentes: 50% da mais-valia é incluída no rendimento colectável e tributada às taxas gerais. Para não residentes: taxa de 28% sobre a totalidade. Reinvestimento em habitação própria permanente pode conferir isenção total.

💡
Isenção de IMI: Habitação própria permanente com VPT ≤ €125.000 e rendimento do agregado ≤ €153.300 beneficia de isenção temporária de 3 anos (renovável). Imóveis em reabilitação: isenção de 5 anos.
Secção 9

Condomínios

A propriedade horizontal implica direitos e deveres perante o condomínio. Conhecer a legislação (Código Civil, arts. 1414.º e ss.) protege o condómino.

💶

Quotas de Condomínio

Cada condómino contribui na proporção da sua fracção (permilagem). O não pagamento pode resultar em acção executiva contra o devedor.

🏦

Fundo de Reserva

Obrigatório por lei. Contribuição mínima de 10% das quotas ordinárias. Destinado a obras de conservação das partes comuns. Depositado em conta bancária separada.

🔨

Obras nas Partes Comuns

Requerem aprovação em assembleia. Obras urgentes podem ser realizadas pelo administrador sem votação prévia. Obras de beneficiação exigem maioria qualificada.

📜

Actas e Assembleias

Assembleia ordinária anual obrigatória. Actas têm valor legal e devem ser assinadas. Condóminos ausentes ficam vinculados às deliberações.

⚠

Dívidas de Condomínio

As dívidas seguem o imóvel, não o proprietário. O comprador de um imóvel com dívidas pode ficar responsável pelo seu pagamento. Exija sempre a declaração do condomínio.

🛡

Direitos dos Condóminos

Direito a participar e votar nas assembleias, consultar documentação do condomínio, exigir prestação de contas e impugnar judicialmente deliberações ilegais.

Secção 10

Investidores Estrangeiros

Portugal é um dos destinos mais atractivos da Europa para investimento imobiliário estrangeiro. A compra de imóveis não tem restrições de nacionalidade.

NIF Português

O NIF é obrigatório para qualquer transação imobiliária em Portugal. Pode ser obtido numa reparção das Finanças com passaporte, no consulado português, ou através de procurador.

Representante Fiscal

Os não residentes são obrigados a nomear um representante fiscal em Portugal — uma pessoa singular ou colectiva que actua como intermediário junto da AT para receber notificações e cumprir obrigações fiscais.

Tributação de Não Residentes

  • Rendimentos prediais (rendas): taxa de 25% para não residentes da UE/EEE; 28% para outros países
  • Mais-valias: tributadas à taxa de 28% sobre a totalidade (sem a exclusão de 50% dos residentes)
  • IMT e Imposto do Selo: às mesmas taxas que para residentes

Convenções de Dupla Tributação

Portugal tem acordos com mais de 70 países — incluindo todos os da UE, EUA, Reino Unido, Brasil e China — que evitam dupla tributação dos rendimentos imobiliários.

ℹ
Golden Visa: O programa ARI/Golden Visa foi encerrado para aquisição de imóveis em outubro de 2023. Existem ainda outras modalidades de investimento qualificado para obtenção de residência em Portugal. Para um guia completo e detalhado sobre este tema, consulte a nossa página dedicada ao Investidor Estrangeiro.

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Secção 11

Perguntas Frequentes

As questões mais colocadas pelos nossos clientes sobre compra, venda, arrendamento e fiscalidade imobiliária em Portugal.

O IMT varia entre 0% e 8%. Para habitação própria permanente até €97.064 a taxa é 0%. Para habitação secundária ou investimento a taxa é de 6,5% sobre o valor total.
Mais-Valia = Valor de Venda − (Valor de Compra × Coef. Desvalorização) − Despesas de Aquisição − Despesas de Venda − Obras de Valorização. O resultado é tributado a 50% em IRS para residentes.
Sim, é obrigatório para venda e arrendamento de imóveis desde 2013. Sem este documento não é possível publicar anúncios nem realizar escritura. A validade é de 10 anos.
Sim. O valor da venda liquida o crédito em simultâneo com a escritura. O banco emite o distrate de hipoteca e o comprador paga diretamente ao banco do vendedor.
Por regra, o comprador suporta os custos: IMT, Imposto do Selo, notário e registo predial. O vendedor suporta os custos com o distrate de hipoteca e a mais-valia resultante da venda.
As rendas são declaradas no Anexo F da declaração de IRS. Com contrato registado nas Finanças e recibos electrónicos emitidos, a taxa pode ser reduzida para 26%, 23%, 14% ou 10%, consoante o prazo do contrato.
O prazo mínimo legal para contratos de arrendamento habitacional é de 1 ano, com renovação automática, salvo oposição das partes com pré-aviso adequado.
O IMI é um imposto anual pago pelos proprietários de imóveis. A taxa varia entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos, calculada sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Isenção temporária (3 anos, renovável) para habitação própria permanente com VPT ≤ €125.000 e rendimento do agregado ≤ €153.300. Imóveis em reabilitação urbana: isenção de 5 anos.
O AIMI incide sobre o VPT global dos imóveis acima de €600.000: taxa de 0,7% até €1.000.000 e 1% acima. Para pessoas colectivas a taxa é de 0,4% sem mínimo isento.
Caderneta Predial, Certidão Permanente, Certificado Energético, Licença de Utilização, Ficha Técnica (pós-2004), Declaração do Condomínio, Distrate de Hipoteca (se aplicável) e documentos de identificação.
Contrato-Promessa de Compra e Venda. Vincula comprador e vendedor antes da escritura. O comprador paga sinal (10-20%). Incumprimento do vendedor: devolve o dobro. Incumprimento do comprador: perde o sinal.
Documento da Conservatória do Registo Predial com o histórico completo do imóvel: proprietários, hipotecas, penhoras, ónus. Obrigatória na escritura. Consultada em predial.oa.pt.
O IMT deve ser pago antes da escritura — habitualmente no próprio dia ou no dia anterior. Sem comprovativo de pagamento, a escritura não pode ser realizada.
Sim, quando o valor de venda é reinvestido em habitação própria permanente em Portugal ou no EEE, no prazo de 36 meses. Para maiores de 65 anos: reinvestimento em PPR, fundo de pensões ou seguro de vida.
0% até €97.064; taxas progressivas de 2% a 8% entre €97.064 e €574.323; 6% (taxa única) acima de €574.323; 7,5% acima de €1.050.400. Valores actualizados anualmente.
Os bancos financiam até 90% do menor valor entre avaliação e preço de compra. Taxa de esforço máxima de 35-40%. A Euribor (3, 6 ou 12 meses) é a indexante mais comum.
Com pré-aviso de 30 a 120 dias dependendo da duração do contrato. Nos primeiros 6 meses: pré-aviso sempre de 120 dias. Pode rescindir por justa causa sem pré-aviso.
1 a 2 rendas é a prática habitual. Não existe limite legal máximo em Portugal. Deve ser formalizada por escrito e devolvida no final do contrato, deduzida de eventuais danos.
Sim, sem restrições. É necessário obter um NIF português e, para não residentes, nomear um representante fiscal. O processo de compra é idêntico ao de qualquer cidadão nacional.
Além do preço: IMT (0-8%), Imposto do Selo (0,8%), escritura e registo (€750 a €2.000), IS sobre crédito (0,6%). Total: tipicamente 6% a 10% do valor de compra.
Apenas para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. Para contratos posteriores não existe dedução dos juros no IRS.
O Valor Patrimonial Tributário é o valor fiscal do imóvel determinado pelas Finanças. Serve de base para IMI, AIMI e IMT. É calculado com base na área, localização, qualidade e vetustez.
Obras de conservação: responsabilidade do senhorio. Pequenas reparações do uso normal: responsabilidade do inquílino. Qualquer acordo diferente deve constar do contrato.
Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006 e alterações). Regula os contratos de arrendamento habitacional e não habitacional em Portugal — prazos, condições de rescisão, actualização de rendas.
Em caso de venda do imóvel arrendado, o inquílino tem direito de preferência na compra pelo mesmo preço. O senhorio deve notificar com 30 dias de antecedência por carta registada.
O BNA permite ao senhorio requerer o despejo do inquílino em incumprimento de forma mais célere. Disponível em balcaonacionalarrendamento.mj.pt.
Emitida pela Câmara Municipal, certifica que o imóvel está apto para o fim a que se destina. Obrigatória para a escritura. Imóveis anteriores a 1951 estão, em regra, isentos.
Legalmente possível mas fortemente desaconselhado. Implica coimas entre €200 e €1.650, perda de benefícios fiscais e impossibilidade de emitir recibos electrónicos.
Balcão único que permite escritura, pagamento de impostos e registo num único acto. Disponível em lojas de Registo Civil e Predial. Geralmente mais rápido e económico.
Em princípio sim, mas o contrato de crédito deve ser consultado — alguns contratos proibem ou condicionam o arrendamento sem autorização do banco.
A actualização anual faz-se com base no coeficiente publicado anualmente pelo INE. O senhorio deve comunicar ao inquílino com 30 dias de antecedência.
Obrigatória para imóveis com licença de construção emitida após 30 de março de 2004. Descreve características técnicas e funcionais do imóvel.
Sim, 10 anos. Pode ser reduzida para 6 anos em caso de obras de remodelabão significativas. É obrigatório para publicar anúncios de venda ou arrendamento.
2-5 anos: 26%. 5-10 anos: 23%. 10-20 anos: 14%. Mais de 20 anos: 10%. Arrendamento acessível: 5%. Requerem contrato registado nas Finanças.
Documento fiscal emitido pelas Finanças com VPT, área, afectação e identificacão do proprietário. Obrigatória para escrituras e pedidos de crédito. Obtida no Portal das Finanças.
Se as obras implicarem desocupação temporária, o senhorio deve compensar com alojamento equivalente ou redução de renda proporcional.
Sim. As mais-valias são tributadas em sede de IRC. As sociedades têm obrigações de facturação e registo contabilístico.
Sim. Terrenos para construção habitacional estão sujeitos a IMT à taxa de 6,5%. Não há isenção para habitação própria permanente em terrenos.
O senhorio deve comunicar o incumprimento. Se a dívida persistir, pode recorrer ao BNA (Balcão Nacional de Arrendamento) ou ao tribunal. O prazo mínimo é de 3 meses de rendas em atraso.
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