Section 1

Achat de Biens

Acheter une maison au Portugal implique un processus avec plusieurs étapes légales et documentaires. Connaître ce processus évite les surprises et protège votre investissement.

01

Recherche et Budget

Définissez votre budget total (prix + 6 à 10 % de frais), zone, typologie et critères. Visitez plusieurs biens et comparez.

02

Due Diligence

Vérifiez la Certidão Permanente (charges, hypothèques), la Caderneta Predial, le Permis d'Utilisation et l'état de la copropriété avant tout engagement.

03

CPCV

Contrat préliminaire avec versement d'un acompte (10-20 %). Définit le prix, la date de l'acte et les conditions. Engage juridiquement les deux parties.

04

Crédit Immobilier

Si nécessaire, demandez l'approbation bancaire avant le CPCV. La banque réalise l'évaluation du bien. L'approbation prend 2 à 6 semaines.

05

Paiement IMT et Droit de Timbre

Payez l'IMT et le droit de timbre au bureau des finances avant l'acte. Conservez le justificatif — il est exigé par le notaire.

06

Acte de Vente

Réalisé chez un notaire ou au guichet Casa Pronta. Signature des deux parties, paiement du prix et transfert de propriété.

07

Enregistrement Foncier

L'acquisition est enregistrée à la Conservatória. Mise à jour de la Caderneta Predial auprès des finances. Processus terminé.

Ce qu'il Faut Vérifier Avant d'Acheter

  • Certidão Permanente — vérifier propriétaire, charges, hypothèques et saisies
  • Caderneta Predial — confirmer surface, affectation et données fiscales
  • Permis d'Utilisation — valide et avec l'affectation correcte
  • Dettes de copropriété — obtenir une déclaration de l'administrateur
  • Certificat Énergétique — les classes inférieures impliquent des coûts plus élevés
  • État structurel — humidité, installations électriques et d'eau
  • Biens en ARU (zone de réhabilitation) — vérifier les obligations de réhabilitation
  • Crédit immobilier — confirmer l'approbation avant de signer le CPCV
💡
Astuce : Le coût total d'acquisition dépasse habituellement le prix d'achat de 6 % à 10 %. Incluez dans votre budget : IMT, droit de timbre, acte de vente, enregistrement et évaluation bancaire.
CoûtQui PaieMontant
IMTAcheteur0 % à 8 %
Droit de TimbreAcheteur0,8 %
Acte de Vente (notaire)Acheteur600 € à 1 500 €
Enregistrement FoncierAcheteur250 € à 500 €
Droit de Timbre sur créditAcheteur0,6 % du prêt

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Section 2

Vente de Biens

Vendre un bien au Portugal exige une préparation documentaire, une définition correcte du prix et le respect des obligations légales.

  • Caderneta Predial à jour (émise il y a moins d'1 an)
  • Certidão Permanente valide
  • Certificat Énergétique valide — obligatoire pour publier des annonces
  • Permis d'Utilisation
  • Fiche Technique du Logement (biens avec permis postérieur à 2004)
  • Déclaration de la Copropriété sans dettes
  • Levée d'Hypothèque (si le bien a un crédit)
  • Justificatif de paiement de l'IMI
  • Documents d'identification (CC + NIF)
⚠
Attention : Le Certificat Énergétique est obligatoire pour publier des annonces de vente sur les portails en ligne et agences. Sans lui, la publicité du bien n'est pas légalement autorisée.

Coûts Supportés par le Vendeur

  • Certificat Énergétique (150 € à 300 €, selon la surface)
  • Levée d'hypothèque (200 € à 500 €)
  • Commission d'agence immobilière (3 % à 6 % + TVA)
  • Impôt sur les plus-values (IRS — voir section 3)

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Section 3

Plus-Values Immobilières

La plus-value est le gain réalisé lors de la vente d'un bien. Au Portugal, ce gain est imposé via l'IRS, mais il existe plusieurs moyens de réduire ou d'éliminer cet impôt.

Formule de Calcul
Plus-Value = Valeur de Vente − (Valeur d'Achat × Coef. Dévaluation) − Frais d'Acquisition − Frais de Vente − Travaux de Valorisation (12 dernières années)
Le résultat est inclus à 50 % dans le revenu imposable de l'IRS (pour les résidents fiscaux au Portugal)

Dépenses Déductibles

  • IMT et droit de timbre payés à l'acquisition
  • Acte de vente et enregistrement foncier de l'achat
  • Travaux de valorisation avec facture dans les 12 dernières années
  • Commission d'agence immobilière à la vente
  • Frais liés à l'acte de vente

Exonération par Réinvestissement

  • Le bien vendu était la résidence principale du vendeur
  • Le montant de la vente est réinvesti dans l'achat d'une autre résidence principale
  • Le réinvestissement a lieu dans un délai de 36 mois après la vente (ou 24 mois avant)
  • Le bien acquis se trouve au Portugal ou dans l'Espace Économique Européen
ℹ
Plus de 65 ans : Vous pouvez réinvestir le montant de la vente dans un PPR (plan d'épargne retraite), des fonds de pension ou des assurances-vie, obtenant une exonération totale ou partielle des plus-values.

Simulateur de Plus-Values (estimation indicative)

Section 4

Location — Propriétaires

Louer un bien implique des obligations légales, fiscales et d'enregistrement. Une location bien structurée protège le propriétaire et permet de bénéficier de réductions fiscales significatives.

  • Contrat de location écrit et signé par les deux parties
  • Enregistrement du contrat auprès des finances (délai : 30 jours)
  • Émission d'un reçu électronique mensuel (e-arrendamento)
  • Certificat Énergétique valide remis au locataire
  • État des lieux d'entrée avec rapport photographique
  • Inventaire des équipements et état du bien
  • Caution documentée et reçue formellement
  • Vérifier les clauses du crédit immobilier (si applicable)
Durée du ContratTaux IRS (loyers)Réduction
Moins de 2 ans28 %—
2 à moins de 5 ans26 %-2 pp
5 à moins de 10 ans23 %-5 pp
10 à moins de 20 ans14 %-14 pp
20 ans ou plus10 %-18 pp
Location Accessible (PPAA)5 %-23 pp
💡
Avantage fiscal : Un contrat de 20 ans ne paie que 10 % d'IRS sur les loyers, contre 28 % pour un contrat court. Pour un loyer de 1 000 €/mois, l'économie annuelle est de 2 160 €.
Section 5

Location — Locataires

Le locataire a des droits et des devoirs définis par le NRAU (Loi n° 6/2006 et modifications ultérieures). Les connaître protège votre stabilité résidentielle.

📋

Documents exigés

Pièce d'identité (CC/BI), NIF, justificatif de revenus (3 derniers bulletins ou IRS), références antérieures et justificatif de domicile.

🔒

Caution

Habituellement 1 à 2 loyers. Doit être formalisée par écrit. Restituée à la fin du contrat, déduction faite des dommages. Il n'existe pas de plafond légal au Portugal.

🔄

Renouvellement

Le contrat se renouvelle automatiquement à la fin de la durée, sauf opposition par lettre recommandée. Le locataire peut ne pas renouveler avec un préavis de 30 à 120 jours.

🚪

Résiliation par le locataire

Le locataire peut résilier avec un préavis de 30 à 120 jours selon la durée du contrat. Dans les 6 premiers mois, le préavis minimum est toujours de 120 jours.

⚖

Droit de préemption

En cas de vente du bien loué, le locataire a un droit de préemption pour l'achat, au même prix. Le propriétaire doit notifier avec 30 jours de préavis.

💰

Déduction à l'IRS

Les loyers payés dans le cadre de contrats enregistrés peuvent être déduits de l'IRS du locataire — jusqu'à 502 €/an, davantage dans les zones de pression urbaine.

🚨
Attention : Exigez toujours que le contrat soit enregistré auprès des finances. Sans enregistrement, vous ne pouvez pas déduire les loyers à l'IRS et votre contrat bénéficie de moins de protection légale.
Section 6

Documents Obligatoires

Tableau des documents nécessaires selon le type de transaction. ✓ = obligatoire | — = non applicable | ★ = conditionnel

DocumentAchatVenteLocationActeOù l'Obtenir
Caderneta Predial✓✓✓✓Portal Finanças / AT
Certidão Permanente✓✓★✓predial.oa.pt
Certificat Énergétique✓✓✓✓Expert cert. ADENE
Permis d'Utilisation✓✓★✓Mairie
Fiche Technique du Logement★★—★Vendeur (post-2004)
Déclaration de la Copropriété✓✓—✓Administrateur Coprop.
Levée d'Hypothèque—★—★Banque du vendeur
Justificatif IMT✓——✓AT / Portal Finanças
Contrat de Location——✓—Rédigé par les parties

★ = Conditionnel (dépend des caractéristiques du bien ou de la transaction)

Section 7

Acte de Vente et Enregistrements

L'acte de vente est le moment formel de transfert de propriété. Comprendre ce qui se passe lors de cet acte et les coûts impliqués évite les surprises.

Ce Qui Se Passe lors de l'Acte

  • Lecture du document par le notaire aux deux parties
  • Confirmation de l'identité de tous les intervenants
  • Vérification des documents obligatoires
  • Paiement du prix (virement bancaire ou chèque certifié)
  • Signature de tous les comparants

Service Casa Pronta

Le guichet unique « Casa Pronta » permet de réaliser l'acte, de payer les impôts et d'enregistrer la propriété en un seul acte. Disponible dans les bureaux d'état civil et certains études notariales. Plus rapide et habituellement plus économique.

Après l'Acte — Que Faire

  • Mettre à jour la Caderneta Predial auprès des finances
  • Vérifier l'enregistrement foncier mis à jour
  • Transférer les contrats d'eau, d'électricité, de gaz et de copropriété
  • Communiquer le changement d'adresse aux organismes concernés
Section 8

Impôts Immobiliers

Le Portugal a un système fiscal immobilier avec plusieurs impôts. Les connaître permet de planifier l'acquisition, la détention et la vente de biens de manière fiscalement efficace.

IMT — Taxe Municipale sur les Transmissions

Valeur d'AcquisitionTauxType
Jusqu'à 97 064 €0 %Résidence Principale
97 064 € à 132 774 €2 %Résidence Principale
132 774 € à 181 034 €5 %Résidence Principale
181 034 € à 264 574 €7 %Résidence Principale
264 574 € à 574 323 €8 %Résidence Principale
Au-delà de 574 323 €6 % (taux unique)Résidence Principale
Tout montant6,5 %Résidence Secondaire / Investissement
⚠
Les tranches d'IMT sont mises à jour annuellement. Vérifiez toujours les montants en vigueur sur le Portal das Finanças avant d'effectuer le paiement.

Droit de Timbre

Taux de 0,8 % sur la valeur d'acquisition (ou VPT, si supérieure). Sur le crédit immobilier : 0,6 % sur le capital du prêt (durée ≥ 5 ans). Payé par l'acheteur lors de l'acte.

IMI — Taxe Municipale sur les Biens Immobiliers

Impôt annuel payé par les propriétaires. Taux fixés par les municipalités : entre 0,3 % et 0,45 % pour les immeubles urbains ; 0,8 % pour les biens ruraux. Porto pratique habituellement le taux minimum (0,3 %).

AIMI — Additionnel à l'IMI

Porte sur la VPT globale des biens au-delà de 600 000 € : 0,7 % jusqu'à 1 000 000 € ; 1 % au-delà de ce montant. Pour les personnes morales : 0,4 % sans minimum exonéré.

IRS Foncier — Imposition des Loyers

Revenus fonciers déclarés à l'Annexe F de l'IRS (Catégorie F). Taux forfaitaire de base de 28 %, avec réductions pour les contrats de longue durée (voir Section 4).

IRS sur les Plus-Values

Pour les résidents : 50 % de la plus-value est incluse dans le revenu imposable et taxée aux taux généraux. Pour les non-résidents : taux de 28 % sur la totalité. Le réinvestissement dans une résidence principale peut conférer une exonération totale.

💡
Exonération d'IMI : La résidence principale avec une VPT ≤ 125 000 € et un revenu du foyer ≤ 153 300 € bénéficie d'une exonération temporaire de 3 ans (renouvelable). Biens en réhabilitation : exonération de 5 ans.
Section 9

Copropriétés

La propriété horizontale implique des droits et devoirs envers la copropriété. Connaître la législation (Code Civil, art. 1414 et suivants) protège le copropriétaire.

💶

Charges de Copropriété

Chaque copropriétaire contribue proportionnellement à sa quote-part (permillage). Le non-paiement peut entraîner une action en exécution contre le débiteur.

🏦

Fonds de Réserve

Obligatoire par la loi. Contribution minimale de 10 % des charges ordinaires. Destiné aux travaux de conservation des parties communes. Déposé sur un compte bancaire séparé.

🔨

Travaux sur les Parties Communes

Nécessitent l'approbation en assemblée. Les travaux urgents peuvent être réalisés par l'administrateur sans vote préalable. Les travaux d'amélioration exigent une majorité qualifiée.

📜

Procès-Verbaux et Assemblées

Assemblée ordinaire annuelle obligatoire. Les procès-verbaux ont valeur légale et doivent être signés. Les copropriétaires absents restent liés aux décisions.

⚠

Dettes de Copropriété

Les dettes suivent le bien, pas le propriétaire. L'acheteur d'un bien avec des dettes peut être tenu responsable de leur paiement. Exigez toujours la déclaration de la copropriété.

🛡

Droits des Copropriétaires

Droit de participer et de voter aux assemblées, de consulter la documentation de la copropriété, d'exiger une reddition de comptes et de contester en justice les décisions illégales.

Section 10

Investisseurs Étrangers

Le Portugal est l'une des destinations les plus attractives d'Europe pour l'investissement immobilier étranger. L'achat de biens n'a aucune restriction de nationalité.

NIF Portugais

Le NIF est obligatoire pour toute transaction immobilière au Portugal. Il peut être obtenu dans un bureau des finances avec passeport, au consulat portugais, ou via un mandataire.

Représentant Fiscal

Les non-résidents sont tenus de nommer un représentant fiscal au Portugal — une personne physique ou morale qui agit comme intermédiaire auprès de l'AT pour recevoir les notifications et respecter les obligations fiscales.

Fiscalité des Non-Résidents

  • Revenus fonciers (loyers) : taux de 25 % pour les non-résidents de l'UE/EEE ; 28 % pour les autres pays
  • Plus-values : imposées au taux de 28 % sur la totalité (sans l'exclusion de 50 % des résidents)
  • IMT et Droit de Timbre : aux mêmes taux que pour les résidents

Conventions de Double Imposition

Le Portugal a des accords avec plus de 70 pays — incluant tous ceux de l'UE, les États-Unis, le Royaume-Uni, le Brésil et la Chine — qui évitent la double imposition des revenus immobiliers.

ℹ
Golden Visa : Le programme ARI/Golden Visa a été fermé pour l'acquisition de biens immobiliers en octobre 2023. Il existe encore d'autres modalités d'investissement qualifié pour l'obtention de la résidence au Portugal. Pour un guide complet et détaillé sur ce sujet, consultez notre page dédiée à l'Investisseur Étranger.

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Questions Fréquentes

Les questions les plus posées par nos clients sur l'achat, la vente, la location et la fiscalité immobilière au Portugal.

L'IMT varie entre 0 % et 8 %. Pour la résidence principale jusqu'à 97 064 €, le taux est de 0 %. Pour une résidence secondaire ou un investissement, le taux est de 6,5 % sur le montant total.
Plus-Value = Valeur de Vente − (Valeur d'Achat × Coef. Dévaluation) − Frais d'Acquisition − Frais de Vente − Travaux de Valorisation. Le résultat est imposé à 50 % à l'IRS pour les résidents.
Oui, il est obligatoire pour la vente et la location de biens depuis 2013. Sans ce document, il n'est pas possible de publier des annonces ni de réaliser l'acte de vente. La validité est de 10 ans.
Oui. Le montant de la vente règle le crédit simultanément à l'acte. La banque émet la levée d'hypothèque et l'acheteur paie directement à la banque du vendeur.
En règle générale, l'acheteur supporte les coûts : IMT, droit de timbre, notaire et enregistrement foncier. Le vendeur supporte les coûts de levée d'hypothèque et la plus-value résultant de la vente.
Les loyers sont déclarés à l'Annexe F de la déclaration d'IRS. Avec un contrat enregistré auprès des finances et des reçus électroniques émis, le taux peut être réduit à 26 %, 23 %, 14 % ou 10 %, selon la durée du contrat.
La durée minimale légale pour les contrats de location résidentielle est de 1 an, avec renouvellement automatique, sauf opposition des parties avec un préavis adéquat.
L'IMI est un impôt annuel payé par les propriétaires de biens immobiliers. Le taux varie entre 0,3 % et 0,45 % pour les immeubles urbains, calculé sur la Valeur Patrimoniale Fiscale (VPT).
Exonération temporaire (3 ans, renouvelable) pour la résidence principale avec une VPT ≤ 125 000 € et un revenu du foyer ≤ 153 300 €. Biens en réhabilitation urbaine : exonération de 5 ans.
L'AIMI porte sur la VPT globale des biens au-delà de 600 000 € : taux de 0,7 % jusqu'à 1 000 000 € et 1 % au-delà. Pour les personnes morales, le taux est de 0,4 % sans minimum exonéré.
Caderneta Predial, Certidão Permanente, Certificat Énergétique, Permis d'Utilisation, Fiche Technique (post-2004), Déclaration de la Copropriété, Levée d'Hypothèque (si applicable) et pièces d'identité.
Contrat Préliminaire de Vente. Engage l'acheteur et le vendeur avant l'acte. L'acheteur verse un acompte (10-20 %). Manquement du vendeur : il restitue le double. Manquement de l'acheteur : il perd l'acompte.
Document de la Conservatória du Registre Foncier avec l'historique complet du bien : propriétaires, hypothèques, saisies, charges. Obligatoire pour l'acte. Consultable sur predial.oa.pt.
L'IMT doit être payé avant l'acte — généralement le jour même ou la veille. Sans justificatif de paiement, l'acte ne peut pas être réalisé.
Oui, lorsque le montant de la vente est réinvesti dans une résidence principale au Portugal ou dans l'EEE, dans un délai de 36 mois. Pour les plus de 65 ans : réinvestissement dans un PPR, fonds de pension ou assurance-vie.
0 % jusqu'à 97 064 € ; taux progressifs de 2 % à 8 % entre 97 064 € et 574 323 € ; 6 % (taux unique) au-delà de 574 323 € ; 7,5 % au-delà de 1 050 400 €. Valeurs mises à jour annuellement.
Les banques financent jusqu'à 90 % de la valeur la plus basse entre l'évaluation et le prix d'achat. Taux d'endettement maximum de 35-40 %. L'Euribor (3, 6 ou 12 mois) est l'indice le plus courant.
Avec un préavis de 30 à 120 jours selon la durée du contrat. Dans les 6 premiers mois : préavis toujours de 120 jours. Vous pouvez résilier pour juste motif sans préavis.
1 à 2 loyers est la pratique habituelle. Il n'existe pas de plafond légal au Portugal. Elle doit être formalisée par écrit et restituée à la fin du contrat, déduction faite des dommages éventuels.
Oui, sans restriction. Il est nécessaire d'obtenir un NIF portugais et, pour les non-résidents, de nommer un représentant fiscal. Le processus d'achat est identique à celui de tout citoyen national.
Outre le prix : IMT (0-8 %), droit de timbre (0,8 %), acte et enregistrement (750 € à 2 000 €), droit de timbre sur crédit (0,6 %). Total : généralement 6 % à 10 % de la valeur d'achat.
Uniquement pour les contrats conclus jusqu'au 31 décembre 2011. Pour les contrats ultérieurs, il n'existe pas de déduction des intérêts à l'IRS.
La Valeur Patrimoniale Fiscale est la valeur fiscale du bien déterminée par les finances. Elle sert de base à l'IMI, l'AIMI et l'IMT. Elle est calculée selon la surface, l'emplacement, la qualité et l'ancienneté.
Travaux de conservation : responsabilité du propriétaire. Petites réparations d'usage normal : responsabilité du locataire. Tout accord différent doit figurer dans le contrat.
Nouveau Régime de Location Urbaine (Loi n° 6/2006 et modifications). Régit les contrats de location résidentielle et non résidentielle au Portugal — durées, conditions de résiliation, actualisation des loyers.
En cas de vente du bien loué, le locataire a un droit de préemption pour l'achat au même prix. Le propriétaire doit notifier avec 30 jours de préavis par lettre recommandée.
Le BNA permet au propriétaire de demander l'expulsion du locataire en défaut de manière plus rapide. Disponible sur balcaonacionalarrendamento.mj.pt.
Délivré par la mairie, il certifie que le bien est apte à l'usage auquel il est destiné. Obligatoire pour l'acte. Les biens antérieurs à 1951 en sont, en règle générale, exonérés.
Légalement possible mais fortement déconseillé. Implique des amendes entre 200 € et 1 650 €, la perte des avantages fiscaux et l'impossibilité d'émettre des reçus électroniques.
Guichet unique permettant de réaliser l'acte, payer les impôts et enregistrer en un seul acte. Disponible dans les bureaux d'état civil et fonciers. Généralement plus rapide et économique.
En principe oui, mais le contrat de crédit doit être consulté — certains contrats interdisent ou conditionnent la location sans l'autorisation de la banque.
L'actualisation annuelle se fait sur la base du coefficient publié chaque année par l'INE. Le propriétaire doit en informer le locataire avec 30 jours de préavis.
Obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été émis après le 30 mars 2004. Décrit les caractéristiques techniques et fonctionnelles du bien.
Oui, 10 ans. Elle peut être réduite à 6 ans en cas de travaux de rénovation importants. Il est obligatoire pour publier des annonces de vente ou de location.
2-5 ans : 26 %. 5-10 ans : 23 %. 10-20 ans : 14 %. Plus de 20 ans : 10 %. Location accessible : 5 %. Nécessitent un contrat enregistré auprès des finances.
Document fiscal émis par les finances avec la VPT, la surface, l'affectation et l'identification du propriétaire. Obligatoire pour les actes et demandes de crédit. Obtenu sur le Portal das Finanças.
Si les travaux impliquent une évacuation temporaire, le propriétaire doit compenser par un logement équivalent ou une réduction de loyer proportionnelle.
Oui. Les plus-values sont imposées au titre de l'IRC. Les sociétés ont des obligations de facturation et d'enregistrement comptable.
Oui. Les terrains à construire pour usage résidentiel sont soumis à l'IMT au taux de 6,5 %. Il n'y a pas d'exonération pour la résidence principale sur les terrains.
Le propriétaire doit communiquer le défaut de paiement. Si la dette persiste, il peut recourir au BNA (Balcão Nacional de Arrendamento) ou au tribunal. Le délai minimum est de 3 mois de loyers impayés.
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