Ce qui a Changé en Mai 2026
Si vous aviez calculé vos coûts d'acquisition l'année dernière, il est essentiel de réajuster vos chiffres.
Le 20 mai 2026, le Décret-Loi n.º 97/2026 a introduit une modification importante : les acquisitions résidentielles par des non-résidents fiscaux au Portugal sont désormais soumises à un taux fixe d'IMT de 7,5%, remplaçant les tranches progressives (2% à 8%) appliquées aux résidents. Cette règle s'applique à toute personne n'ayant pas sa résidence fiscale sur le sol portugais lors de l'acte, quelle que soit sa nationalité.
Les Trois Exceptions
La loi prévoit trois mécanismes pour atténuer ou récupérer l'application de ce taux fixe de 7,5% :
- Devenir résident fiscal en amont : Résider plus de 183 jours par an au Portugal.
- S'installer dans les 2 ans suivant l'achat : Vous pouvez demander le remboursement de la différence d'IMT payée par rapport au barème des résidents.
- Baux de longue durée à loyer modéré : Mettre le bien en location résidentielle dans les 6 mois (loyer maximal actuel de 2 300 €/mois) pendant au moins 36 mois au total sur les 5 premières années.
Simulation Complète des Coûts d'Acquisition (Non-Résidents)
| Poste de Dépense | Bien à 1 000 000 € | Bien à 1 250 000 € | Bien à 1 500 000 € |
|---|---|---|---|
| Prix du bien d'achat | 1 000 000 € | 1 250 000 € | 1 500 000 € |
| IMT (taux fixe 7,5%) | 75 000 € | 93 750 € | 112 500 € |
| Imposto do Selo (0,8%) | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Frais d'Avocat (1% à 1,5%) | 10 000 € – 15 000 € | 12 500 € – 18 750 € | 15 000 € – 22 500 € |
| Total Taxes d'Acquisition | 83 000 € | 103 750 € | 124 500 € |
| Coût global estimé | 93 000 € – 98 000 € | 116 250 € – 122 500 € | 139 500 € – 147 000 € |
Sécuriser un Achat à Distance
Le coût fiscal est un paramètre financier ; la sécurité juridique en est un autre, d'autant plus critique à distance.
Le Portugal ne possède pas d'assurance de titre
Contrairement au système anglo-saxon (Title Insurance), le Portugal n'offre pas d'assurance de titre après-vente. La protection absolue de l'acheteur dépend d'un audit rigoureux (Due Diligence) réalisé **avant** tout versement de fonds.
Le sésame : la Certidão Permanente
Ce document officiel, disponible sur predialonline.pt, retrace l'historique de propriété, les charges, servitudes ou hypothèques actives. Il doit être minutieusement croisé avec la Caderneta Predial (registre des impôts) afin d'éviter toute mauvaise surprise ou usurpation.
Conclusion
Le marché immobilier portugais reste attractif e hautement sécurisé pour les investisseurs francophones, à condition d'intégrer correctement ces nouveaux paramètres fiscaux dès la genèse de l'étude financière.
Prêt à avancer en toute sécurité ?
Notre équipe valide vos simulations de coûts et prend en charge l'analyse d'audit documentaire avant tout engagement.