O Novo IMT de 7,5% para Não Residentes — e Como Comprar em Segurança

A 20 de maio de 2026, foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 97/2026, parte do pacote "Construir Portugal — Arrendamento e Simplificação". Entre várias medidas para o setor habitacional, a que mais afeta diretamente o investidor estrangeiro é a seguinte: a compra de imóveis para habitação por não residentes fiscais em Portugal passa a estar sujeita a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, em vez da escala progressiva que se aplica a residentes (entre 2% e 8%, dependendo do valor do imóvel).

Como funcionava antes

Até esta mudança, residentes e não residentes pagavam a mesma escala progressiva de IMT — para uma habitação própria permanente, a taxa começava em 0% até cerca de €104.261, subindo progressivamente até 7,5% acima de €1.128.287. Isto significava que a maioria das compras de valor médio (entre €150.000 e €600.000) pagava uma taxa efetiva bem abaixo dos 7,5%, muitas vezes entre 3% e 5%.

O que mudou na prática

Para não residentes, essa progressividade deixou de se aplicar. Independentemente do valor do imóvel — seja um apartamento de €200.000 ou uma casa de €2 milhões — a taxa de IMT é sempre 7,5%. Segundo o próprio texto legal, "não se aplicando qualquer isenção ou redução" a este grupo de compradores, salvo as três exceções que detalhamos na próxima secção.

1. Tornar-se residente fiscal antes da compra

Quem permanece em Portugal mais de 183 dias, seguidos ou interpolados, em qualquer período de 12 meses, é considerado residente fiscal e fica fora desta taxa, aplicando-se a escala progressiva normal.

2. Tornar-se residente fiscal nos 2 anos seguintes à compra

Se comprar como não residente mas se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos a contar da data de aquisição, pode solicitar à Autoridade Tributária a devolução da diferença entre o IMT de 7,5% pago e o valor que teria pago pela escala progressiva normal.

3. Arrendamento de longa duração a renda moderada

Se o imóvel for colocado no mercado de arrendamento habitacional de longa duração, com renda mensal que não exceda o limite de "renda moderada" (atualmente €2.300), no prazo de 6 meses após a compra, e mantido arrendado durante pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros 5 anos, o comprador qualifica igualmente para devolução da diferença.

*Os honorários de advogado em Portugal para acompanhamento de uma compra imobiliária situam-se tipicamente entre 1% e 1,5% do valor da transação, mais IVA, segundo fontes do setor. Não estão incluídos custos de notário e registo predial (tipicamente algumas centenas de euros, variáveis por cartório) nem eventuais comissões bancárias se houver financiamento.

O que isto significa em termos comparativos

Para o imóvel de 1.000.000€, o salto de custo entre a escala progressiva anterior (que resultaria em IMT próximo de 65.000€ a 67.500€ para este valor) e a nova taxa fixa de 75.000€ é relativamente moderado em termos percentuais — mas para imóveis de valor médio (€200.000 a €500.000), onde a escala progressiva anterior aplicava taxas efetivas de 3% a 5%, o salto para 7,5% representa um aumento de custo de aquisição na ordem dos 50% a 150%, em termos absolutos.

Porque isto pesa mais do que parece à primeira vista

Este custo adicional não afeta apenas o orçamento inicial — reduz também o yield líquido efetivo do primeiro ano de propriedade, e adia o ponto de equilíbrio (break-even) do investimento, caso o objetivo seja rentabilidade de arrendamento a médio prazo. É por isso que vale a pena modelar este custo desde o início, e não tratá-lo como um detalhe administrativo de última hora.

Portugal não tem seguro de título

Ao contrário dos Estados Unidos ou do Reino Unido, Portugal não tem um sistema de seguro de título imobiliário (title insurance). Isto significa que, se surgir um problema de propriedade depois da compra — uma hipoteca não cancelada, uma disputa de herança, um erro de registo — não há uma apólice de seguro a cobrir o prejuízo. A proteção do comprador depende inteiramente da verificação feita antes de assinar.

O documento mais importante: a Certidão Permanente

A Certidão Permanente do Registo Predial, disponível online em predialonline.pt por cerca de €15, mostra o histórico completo de propriedade do imóvel: quem é o atual proprietário registado, todas as transmissões anteriores, hipotecas e ónus em vigor, e quaisquer disputas pendentes. Cruzar esta informação com a Caderneta Predial (registo fiscal nas Finanças) permite confirmar que a área, descrição e proprietário coincidem em ambos os documentos — discrepâncias entre os dois são um sinal de alerta comum, sobretudo em imóveis mais antigos ou já remodelados.

O perfil mais visado por fraudes

Segundo análises do setor, o perfil de comprador mais visado por esquemas fraudulentos em Portugal é precisamente o investidor estrangeiro que compra remotamente, está pouco familiarizado com o sistema português, e tem pressa de fechar negócio num mercado com procura elevada. As transações mais visadas envolvem normalmente apartamentos remodelados apresentados como "exclusivos" ou "fora do mercado", em Lisboa, Porto e zonas costeiras do Algarve.

O sinal de alerta mais relevante, segundo análises do setor: pressão para pagar um sinal ou reserva antes de verificar de forma independente quem é o proprietário através do registo predial oficial. Um vendedor ou intermediário legítimo nunca tem motivo para impedir ou apressar essa verificação.

Outros sinais a observar

• Pedidos de pagamento direto ao "proprietário" sem documentação formal, fora do circuito habitual de advogado/notário
• Preço significativamente abaixo do valor de mercado da zona, sem explicação clara (urgência genuína de venda é possível, mas deve ser verificável)
• Recusa ou demora excessiva em fornecer a Certidão Permanente ou a Caderneta Predial
• Pressão explícita baseada no facto de o comprador estar "longe" e não poder visitar facilmente

A recomendação mais simples e mais eficaz

Contrate um advogado português especializado em imobiliário, independente do vendedor ou do intermediário, antes de assinar qualquer Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ou de transferir qualquer valor. O custo (1% a 1,5% do valor da transação, como vimos na Secção 3) é uma fração pequena do risco que mitiga.

O novo IMT de 7,5% não torna Portugal um mau destino de investimento — torna-o um destino onde o cálculo de custos exige mais precisão do que há um ano. E a ausência de seguro de título não torna Portugal um mercado inseguro — torna-o um mercado onde a diligência documental, feita corretamente, é o que separa uma compra tranquila de um problema evitável.

Em ambos os casos, a resposta é a mesma: trabalhar com quem conhece o terreno, faz a conta exata antes de avançar, e verifica cada documento antes de comprometer capital. É essa combinação — não a sorte — que protege o investidor estrangeiro racional.